En France, la majorité des successions impliquant un bien immobilier génèrent une situation d'indivision : plusieurs héritiers se retrouvent propriétaires ensemble d'un même bien. C'est souvent source de tension — et parfois de blocage — lorsque les héritiers ont des projets différents pour le bien.
→ Calculez vos droits de succession avec notre simulateur gratuit — il prend en compte votre part dans le patrimoine.
Qu'est-ce que l'indivision successorale ?
L'indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien, sans que leurs droits soient matériellement divisés. Chaque indivisaire possède une quote-part (1/2, 1/3, 1/4...) du bien, mais pas une portion physique identifiable.
Cette situation naît automatiquement quand un défunt laisse plusieurs héritiers et qu'il n'a pas procédé au partage de son vivant. Elle peut durer des mois, des années, voire des décennies si les héritiers ne s'accordent pas.
Comment se calculent les droits en indivision ?
Chaque héritier paie les droits de succession sur sa propre quote-part, avec son propre abattement personnel. L'indivision ne modifie pas les règles fiscales — elle détermine seulement la base sur laquelle chacun est imposé.
💡 Si c'était un enfant unique héritant de 300 000 € : droits ≈ 38 000 €. À 2 enfants, chacun paie ~8 200 € grâce à l'abattement individuel.
Gérer l'indivision au quotidien
Pendant la période d'indivision, les héritiers doivent s'organiser pour gérer le bien. La loi prévoit des règles précises :
Actes de gestion courante (décision à la majorité des 2/3)
- Conclure ou renouveler un bail d'habitation
- Effectuer des travaux d'entretien courants
- Désigner un mandataire pour gérer le bien
- Vendre des meubles indivis pour payer les dettes
Actes de disposition (unanimité requise)
- Vendre le bien immobilier
- Hypothéquer le bien
- Effectuer des travaux importants qui transforment la destination du bien
Les 4 façons de sortir de l'indivision
Option 1 — Le partage amiable
C'est la solution la plus rapide et la moins coûteuse. Tous les héritiers se mettent d'accord sur la valeur du bien et sa répartition. Si la valeur est identique pour chacun, chacun reçoit son bien. Si non, celui qui garde le bien paye une soulte aux autres.
Coût : acte notarié + droits de partage de 2,5 % sur la valeur nette des biens. Pour une maison de 300 000 € : 7 500 € de droits de partage.
Option 2 — Le rachat de quote-part (soulte)
Un héritier rachète les parts des autres pour devenir seul propriétaire. Il verse une soulte correspondant à la valeur de leurs parts. La soulte est calculée sur la valeur vénale du bien au moment du partage — pas au moment du décès.
Option 3 — La vente du bien
Tous les indivisaires acceptent de vendre le bien à un tiers. Le prix est réparti proportionnellement aux quotes-parts. C'est souvent la solution quand aucun héritier ne peut ou ne veut financer la soulte.
Option 4 — La licitation judiciaire
Si un héritier refuse obstinément le partage, tout indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la licitation (vente aux enchères judiciaire). La procédure dure 12 à 24 mois et les frais peuvent atteindre 5 à 10 % de la valeur du bien. À éviter autant que possible.
💡 A devient seul propriétaire d'un bien à 400 000 € pour un coût total de ~276 000 € + les droits de succession sur sa part (1/3 du patrimoine du défunt).
Indivision et SCI familiale : une alternative
Pour les familles qui souhaitent garder un bien immobilier sur le long terme sans les contraintes de l'indivision, la SCI familiale est une alternative intéressante. Chaque héritier reçoit des parts de société plutôt qu'une quote-part du bien lui-même.
Les décisions sont prises selon les statuts de la SCI (souvent par un gérant désigné), ce qui évite les blocages liés à la règle de l'unanimité. La transmission des parts est aussi fiscalement optimisable.
→ En savoir plus sur la succession avec une SCI familiale
FAQ — Indivision successorale
Peut-on forcer la vente d'un bien en indivision ?
Oui. L'article 815 du Code civil dispose que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Tout indivisaire peut demander le partage à tout moment. Si les autres s'y opposent, le tribunal judiciaire peut ordonner la licitation (vente aux enchères judiciaire). Cette procédure est longue (12 à 24 mois) et coûteuse — c'est pourquoi un accord amiable est toujours préférable.
Qu'est-ce qu'une soulte dans une succession ?
La soulte est une compensation financière versée par l'héritier qui garde un bien à ceux qui renoncent à leur part. Si une maison vaut 300 000 € et est partagée entre 2 héritiers, celui qui veut la conserver seul doit verser 150 000 € de soulte à l'autre. La soulte est calculée sur la valeur vénale du bien au moment du partage — pas au moment du décès.
Comment les droits de succession sont-ils calculés en indivision ?
Chaque héritier paie les droits de succession sur sa quote-part, avec son propre abattement personnel. L'abattement de 100 000 € pour un enfant s'applique sur sa part reçue, pas sur la valeur totale du bien. Si 3 enfants héritent d'un bien de 300 000 €, chacun est imposé sur 100 000 € (soit 0 € de droits grâce à l'abattement), alors qu'un enfant unique hériterait d'une base taxable de 200 000 €.
Peut-on louer un bien en indivision ?
Oui, à la majorité des 2/3 des indivisaires (en nombre de parts). Les revenus locatifs sont partagés proportionnellement aux quotes-parts et déclarés par chaque indivisaire dans ses revenus fonciers. Un mandataire peut être désigné pour gérer le bien locatif et percevoir les loyers.
Faut-il un notaire pour sortir de l'indivision ?
Oui, pour les biens immobiliers. L'acte de partage doit être notarié et donne lieu à des droits de partage de 2,5 % sur la valeur nette des biens partagés. Pour les biens mobiliers uniquement (liquidités, placements, meubles), un acte sous seing privé est suffisant mais un notaire reste recommandé pour éviter les litiges futurs.
La réforme des droits de succession est dans tous les programmes présidentiels. Que proposent les candidats en 2027 ? →