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Les parts sociales entrent dans la succession
Au décès d'un associé d'une SCI familiale, ses parts sociales font partie de l'actif successoral. Elles sont transmises à vos héritiers selon les règles normales de la succession, au même titre que tout autre bien.
Mais il y a une différence importante avec un bien immobilier détenu en direct : ce ne sont pas les biens immobiliers de la SCI qui entrent dans la succession, mais les parts sociales. Et ces parts sont valorisées différemment de l'immeuble lui-même.
La décote de liquidité sur les parts de SCI
Les parts de SCI non cotées en bourse souffrent d'un manque de liquidité : elles ne se vendent pas aussi facilement qu'un appartement. Le marché des parts de SCI est étroit, et un acquéreur potentiel devra s'associer avec d'autres personnes qu'il ne connaît peut-être pas.
Pour tenir compte de cette illiquidité, l'administration fiscale admet (et la jurisprudence confirme) une décote de 10 à 20 % sur la valeur des parts par rapport à la valeur sous-jacente des actifs immobiliers.
Impact sur les droits de succession
✅ La décote de 15 % sur les parts de SCI économise environ 21 000 € de droits sur un immeuble de 600 000 €.
La transmission progressive via les parts
L'un des grands avantages de la SCI familiale est de permettre une transmission fractionnée et progressive du patrimoine immobilier. Il est en effet difficile de donner « 100 000 € de maison » à un enfant — mais tout à fait possible de lui donner 100 000 € de parts de SCI.
Vous pouvez ainsi utiliser les abattements de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans, pour transmettre progressivement les parts de SCI. Pendant ce temps, vous conservez la gérance de la SCI et donc le contrôle sur l'immeuble.
Ce que disent les statuts
La transmission des parts à vos héritiers dépend aussi de ce que prévoient les statuts de votre SCI. Deux points importants :
La clause d'agrément
Les statuts peuvent prévoir que les héritiers doivent être agréés par les autres associés pour entrer dans la SCI. Si les autres associés refusent, ils doivent racheter les parts aux héritiers à leur valeur. C'est une protection utile pour éviter l'entrée d'indésirables dans la société.
La continuation avec les héritiers
Les statuts peuvent aussi prévoir que la SCI est automatiquement continuée avec les héritiers, sans agrément requis. C'est le cas le plus courant dans les SCI familiales où l'objectif est précisément de transmettre aux enfants.
Questions fréquentes
Comment valoriser les parts de SCI pour la succession ?
La valeur des parts de SCI est calculée à partir de la valeur nette des actifs de la SCI (immeubles - dettes), puis une décote de liquidité de 10 à 20 % est appliquée pour tenir compte de la difficulté à vendre des parts non cotées. C'est le notaire et le fisc qui valident cette valorisation.
Les héritiers peuvent-ils vendre l'immeuble de la SCI ?
Pas directement. Pour vendre l'immeuble, il faut une décision des associés de la SCI (généralement à la majorité qualifiée prévue par les statuts). Si vos héritiers héritent de la majorité des parts, ils peuvent voter la vente. Sinon, ils doivent convaincre les autres associés.
Puis-je conserver la gérance de la SCI après une donation de parts ?
Oui. La gérance est une fonction distincte de la propriété des parts. Vous pouvez donner des parts à vos enfants tout en restant gérant de la SCI — et donc en continuant à gérer l'immeuble (loyers, travaux, décisions) selon vos souhaits.
La SCI est-elle toujours pertinente pour optimiser une succession ?
La SCI est pertinente pour des patrimoines immobiliers significatifs, plusieurs héritiers, et un horizon de transmission à long terme. Elle présente des coûts (comptabilité annuelle, acte notarié de constitution) et des contraintes (statuts, AG annuelle). Pour une maison unique transmise à un seul enfant, la SCI est rarement justifiée. Consultez un notaire ou un CGP pour évaluer votre situation.
Que se passe-t-il si la SCI a des dettes au décès ?
Les dettes de la SCI sont déduites de la valeur des actifs pour calculer la valeur nette des parts. Si la SCI a un immeuble valant 600 000 € et un emprunt de 200 000 €, la valeur nette des parts est de 400 000 € (avant décote de liquidité). C'est cette valeur nette qui entre dans la succession.