Hériter de la maison de vos parents soulève deux questions distinctes : combien allez-vous payer en droits de succession, et que faire ensuite du bien ? Ces deux sujets méritent d'être traités séparément et calmement.
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Étape 1 : valoriser le bien
La première étape est d'établir la valeur vénale de la maison au jour du décès — c'est-à-dire le prix auquel elle pourrait être vendue sur le marché à ce moment précis. Cette valeur sert de base de calcul pour les droits de succession.
Elle doit être déclarée à l'administration fiscale. En cas de sous-évaluation manifeste, le fisc peut redresser. Une estimation par un agent immobilier local ou un notaire est recommandée. Les frais de notaire pour l'achat et les travaux ne réduisent pas cette valeur.
Étape 2 : calculer les droits de succession
La valeur de la maison entre dans la succession globale. Elle est répartie entre les héritiers selon leurs quotes-parts, puis chacun applique son abattement personnel de 100 000 €.
💡 Avec l'abattement de 20 % résidence principale : maison ramenée à 280 000 €, droits par enfant réduits à ~9 900 €
💡 Plus il y a d'héritiers, plus les abattements se multiplient et réduisent la facture totale.
Étape 3 : choisir que faire de la maison
Une fois les droits réglés (dans les 6 mois), vous devez décider du sort du bien avec vos cohéritiers. Quatre options s'offrent à vous :
🤝 Garder en indivision
Vous restez copropriétaires. Simple à court terme, mais potentiellement conflictuel si les héritiers n'ont pas les mêmes projets. Un règlement d'indivision chez le notaire sécurise la situation.
💰 Vendre le bien
La solution la plus simple : le produit de la vente est partagé entre héritiers. Si le bien est la résidence principale du défunt, la plus-value est exonérée d'impôt pour les héritiers.
🔄 Rachat de soulte
L'un des héritiers rachète les parts des autres et devient seul propriétaire. Il verse la "soulte" aux cohéritiers. Peut se financer par prêt immobilier. Acte obligatoire chez le notaire.
🏢 Créer une SCI
Les héritiers apportent le bien à une Société Civile Immobilière et reçoivent des parts sociales. Solution plus complexe mais utile pour la gestion locative ou les transmissions futures.
L'indivision : les règles à connaître
Si vous restez en indivision, sachez que :
- Les décisions courantes (entretien, petites réparations) peuvent être prises par un indivisaire représentant au moins 2/3 des droits
- Les actes importants (vente, travaux lourds, location) requièrent l'accord de tous les indivisaires
- Chaque indivisaire peut, à tout moment, demander le partage — ce qui peut forcer la vente si les autres refusent
- Un indivisaire peut vendre sa quote-part à un tiers, mais les autres ont un droit de préemption
FAQ — Questions fréquentes sur l'héritage immobilier
Peut-on hériter d'une maison sans payer de droits de succession ?
Oui, si votre part dans la maison ne dépasse pas 100 000 €. Par exemple, une maison de 200 000 € partagée entre deux enfants donne 100 000 € chacun — exactement à la limite de l'abattement. Dans ce cas, zéro droit à payer.
Qu'est-ce que l'indivision et est-ce risqué ?
L'indivision signifie que vous êtes copropriétaires sans avoir délimité vos parts physiquement. Le risque principal est le blocage décisionnel en cas de désaccord entre héritiers. L'un d'eux peut à tout moment demander le partage judiciaire, ce qui peut forcer la vente du bien.
Comment racheter la part de mes frères et sœurs ?
C'est le rachat de soulte : vous versez à vos cohéritiers la valeur de leur part, et vous devenez seul propriétaire. Ce rachat s'effectue devant notaire et peut être financé par un prêt immobilier classique. Prévoyez aussi les frais de notaire sur la soulte (environ 2-3 %).
Faut-il déclarer la maison même si on ne la vend pas ?
Oui, absolument. La maison doit être valorisée et déclarée dans la déclaration de succession, même si vous la conservez. Les droits de succession sont dus sur sa valeur, indépendamment de la décision de vente ou de conservation.