En une phrase : l'indivision est la situation où plusieurs personnes — les indivisaires — sont propriétaires d'un même bien sans que leurs parts soient matériellement délimitées, chacun ne détenant qu'une quote-part abstraite (ex. 1/2 ou 1/3) de l'ensemble.
Définition détaillée
L'indivision naît automatiquement lorsqu'un défunt laisse plusieurs héritiers : ils deviennent copropriétaires indivis des biens successoraux jusqu'au partage. Aucun héritier ne peut dire "cette partie de la maison m'appartient" — chacun a des droits sur la totalité, à hauteur de sa quote-part.
L'indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code civil, qui organisent les droits et obligations des indivisaires :
| Type de décision | Majorité requise | Exemples |
|---|---|---|
| Actes conservatoires | Un seul indivisaire | Travaux urgents, assurance |
| Actes d'administration | 2/3 des droits indivis | Location, travaux courants |
| Actes de disposition | Unanimité | Vente, hypothèque, donation |
| Demande de partage | Un seul indivisaire | Partage amiable ou judiciaire |
Exemple concret
M. Bernard décède en laissant une maison de 450 000 € et trois enfants : Alice (1/3), Baptiste (1/3) et Camille (1/3). Ils sont automatiquement en indivision.
Alice veut vendre la maison. Baptiste veut la garder et y habiter. Camille est indifférente. Sans unanimité pour la vente, Alice ne peut pas imposer la cession. Elle peut toutefois saisir le tribunal pour demander une licitation judiciaire — vente aux enchères organisée par un notaire. Cette procédure peut prendre 1 à 3 ans et génère des frais.
Dans la pratique successorale
Comment sortir de l'indivision ?
- Partage amiable : tous les indivisaires s'accordent devant notaire sur la répartition des biens. C'est la voie la plus rapide et la moins coûteuse.
- Rachat de parts : un indivisaire rachète les quotes-parts des autres (avec versement d'une soulte). Il devient seul propriétaire.
- Vente à un tiers : si tous les indivisaires sont d'accord, le bien est vendu et le prix partagé.
- Licitation judiciaire : vente aux enchères ordonnée par le tribunal, à la demande d'un seul indivisaire. Solution d'urgence.
Convention d'indivision
Les indivisaires peuvent signer une convention d'indivision chez le notaire pour organiser la gestion du bien (désignation d'un gérant, règles d'usage, durée). La convention peut durer jusqu'à 5 ans renouvelables. Elle ne met pas fin à l'indivision mais en facilite la gestion.
Questions fréquentes
Peut-on forcer la vente d'un bien indivis ?
Un seul indivisaire peut demander la licitation judiciaire (vente aux enchères) si aucun accord amiable n'est possible. Le tribunal judiciaire désigne un notaire-liquidateur pour organiser la vente. Le produit est partagé entre les indivisaires selon leurs quotes-parts. Cette procédure est longue (1 à 3 ans) et génère des frais (honoraires du notaire-liquidateur, frais de justice). Voir la fiche licitation →
Quels sont les frais en indivision ?
Les charges du bien (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux d'entretien) sont supportées par tous les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts. Si un indivisaire occupe seul le bien, il peut être tenu d'une indemnité d'occupation envers les autres. Un indivisaire qui avance les frais dispose d'une créance sur l'indivision récupérable au moment du partage.
Comment sortir de l'indivision rapidement ?
Le moyen le plus rapide est le partage amiable : tous les indivisaires se réunissent chez un notaire et signent un acte de partage qui attribue les biens à chacun. Si les lots sont inégaux en valeur, celui qui reçoit plus verse une soulte (compensation financière) à ceux qui reçoivent moins. En cas de désaccord, la licitation judiciaire reste la seule alternative. Calculez les droits au partage →
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