Comment une maison entre dans la succession
Lorsqu'une personne décède, tous ses biens immobiliers entrent dans l'actif successoral. La valeur retenue par l'administration fiscale est la valeur vénale au jour du décès — c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à cette date. Les héritiers la déclarent dans la déclaration de succession, qui doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès.
Si plusieurs estimations coexistent (agence immobilière, notaire, expertise), le fisc peut contester une valeur manifestement sous-évaluée. En cas de désaccord, une rectification peut être notifiée.
Si le logement était la résidence principale du défunt ET qu'un conjoint survivant, un enfant mineur ou un enfant handicapé y habitait effectivement au moment du décès, un abattement de 20 % sur la valeur vénale s'applique (art. 764 bis CGI). Cet abattement n'est pas automatique : il doit être demandé dans la déclaration de succession.
Par ailleurs, si le bien immobilier est grevé d'un crédit immobilier en cours, le capital restant dû au jour du décès est déductible de l'actif successoral, ce qui réduit d'autant la base imposable.
Les droits à payer : trois exemples concrets
Ces exemples appliquent le barème 2026 en ligne directe (parents-enfants) avec l'abattement légal de 100 000 € par enfant.
Le conjoint survivant, enfant mineur du défunt, habite dans la maison : l'abattement de 20 % s'applique.
💡 Taux effectif 8,7 % sur 300 000 €
Pas d'abattement de 20 % : personne n'habitait dans le logement au moment du décès.
💡 Taux effectif 11,3 % sur 500 000 € — soit 56 390 € à réunir en 6 mois.
Succession sans abattement résidence principale. On atteint la tranche à 30 %.
💡 Plus de 116 000 € à payer — d'où l'intérêt d'anticiper avec le démembrement.
L'indivision : hériter d'une maison à plusieurs
Quand plusieurs héritiers reçoivent une maison sans la partager immédiatement, ils se retrouvent en indivision : chacun possède une quote-part du bien (par exemple 50/50 entre deux enfants), mais personne ne peut vendre, louer ou entreprendre de travaux importants sans l'accord des autres.
Avantage : pas d'impôt supplémentaire à la création de l'indivision. On conserve le bien dans la famille, le temps de trouver un accord.
Risque majeur : en cas de désaccord persistant entre indivisaires, n'importe lequel d'entre eux peut demander le partage judiciaire. L'article 815 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision ». Un tribunal peut alors ordonner la vente aux enchères — souvent à un prix inférieur à la valeur du marché.
Solutions pour réduire la facture
La fiscalité sur la transmission immobilière peut être significativement réduite — à condition d'anticiper. Voici les trois leviers principaux.
1. La donation avec réserve d'usufruit (démembrement)
Il s'agit de donner la nue-propriété de la maison à ses enfants de son vivant, en conservant l'usufruit (le droit d'y habiter ou d'en percevoir les loyers). La base imposable de la donation est réduite selon l'âge du donateur :
- À 60 ans : nue-propriété = 50 % de la valeur du bien
- À 70 ans : nue-propriété = 40 % de la valeur du bien
- À 80 ans : nue-propriété = 30 % de la valeur du bien
Les droits de donation sont calculés sur cette valeur réduite, après application de l'abattement de 100 000 € par enfant. Au décès du donateur, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires — même si la valeur du bien a doublé entre-temps.
→ Guide complet sur le démembrement de propriété
2. La SCI familiale
Loger la maison dans une Société Civile Immobilière (SCI) familiale et donner des parts sociales progressivement permet de cumuler deux avantages : une décote de 10 à 20 % sur la valeur des parts (décote d'illiquidité et de minorité, admise par l'administration fiscale) et les abattements de 100 000 € renouvelables tous les 15 ans. Sur un bien de 600 000 €, une décote de 15 % représente 90 000 € de base taxable en moins avant même d'appliquer les abattements.
→ Guide complet SCI familiale et succession
3. L'assurance-vie en complément
L'assurance-vie ne réduit pas directement les droits sur la maison, mais elle joue un rôle stratégique de liquidités de compensation : en plaçant des fonds dans un contrat d'assurance-vie, vous transmettez du capital hors droits aux bénéficiaires désignés (jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans). Ces liquidités permettront aux héritiers de régler les droits de succession sur l'immobilier sans être contraints de vendre le bien.
→ Guide complet assurance-vie et succession
Questions fréquentes
L'abattement de 20 % sur la résidence principale est-il automatique ?
Non, il s'applique uniquement si le conjoint survivant, un enfant mineur ou un enfant handicapé habitait effectivement dans le logement au moment du décès. Il faut en faire la demande dans la déclaration de succession (art. 764 bis CGI). En l'absence de ces personnes dans le logement, l'abattement ne s'applique pas — même si c'était bien la résidence principale du défunt. Simulez votre situation →
Comment est évaluée la maison pour les droits de succession ?
La maison est évaluée à sa valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire le prix auquel elle pourrait raisonnablement être vendue sur le marché. Les héritiers fournissent une estimation (souvent via une agence immobilière ou un notaire). Le fisc peut contester une sous-évaluation manifeste et proposer une valeur rectifiée. En cas de désaccord, une procédure de contestation est possible. Simulez votre situation →
Faut-il vendre la maison pour payer les droits de succession ?
Non, ce n'est pas obligatoire. Les droits peuvent être payés grâce aux liquidités disponibles par ailleurs (épargne, assurance-vie). Si les héritiers ne disposent pas des fonds nécessaires, il existe des dispositifs de paiement différé ou fractionné auprès du Trésor public, notamment pour les successions comportant des biens immobiliers non liquides. Des intérêts sont toutefois dus sur les sommes différées. Simulez votre situation →
Peut-on transmettre une maison sans droits de succession ?
Difficilement à zéro, mais on peut réduire significativement. Le démembrement de propriété et les donations successives (tous les 15 ans) permettent de transmettre la nue-propriété d'une maison de 600 000 € à deux enfants avec des droits très faibles voire nuls si le donateur a moins de 71 ans. Chaque enfant bénéficie de 100 000 € d'abattement sur la valeur de la nue-propriété qui lui est donnée. Simulez votre situation →
Qu'est-ce que le rapport fiscal des donations en succession ?
Si vous avez fait une donation à un enfant dans les 15 ans précédant le décès, ce montant s'impute sur l'abattement de 100 000 € disponible. Par exemple, une donation de 60 000 € il y a 10 ans laisse seulement 40 000 € d'abattement résiduel sur la succession. Cette règle incite à renouveler les donations tous les 15 ans pour maximiser les abattements cumulés. Simulez votre situation →