Ce que dit la loi : article 578 du Code civil
Le démembrement de propriété est régi par l'article 578 du Code civil, qui définit l'usufruit comme "le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance".
La pleine propriété est donc divisée en deux droits distincts :
- L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes…)
- La nue-propriété : le droit de disposer du bien (vendre, donner, hypothéquer) sans pouvoir l'utiliser
La réunion des droits au décès
À la mort de l'usufruitier, les deux droits se réunissent automatiquement dans la personne du nu-propriétaire, qui devient plein propriétaire. Cette réunion est totalement exonérée de droits de succession : c'est la règle fondamentale qui rend le démembrement si attractif fiscalement. Les droits ont été payés une seule fois, au moment de la donation de la nue-propriété.
Le barème art. 669 CGI — Valeur de la nue-propriété selon l'âge
La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est fixée par l'article 669 du Code général des impôts en fonction de l'âge de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit vaut cher (car sa durée espérée est longue), et donc plus la nue-propriété est peu chère.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété | Droits calculés sur… |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % | 10 % de la valeur |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % | 20 % de la valeur |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % | 30 % de la valeur |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % | 40 % de la valeur |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % | 50 % de la valeur |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % | 60 % de la valeur |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % | 70 % de la valeur |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % | 80 % de la valeur |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % | 90 % de la valeur |
Exemples concrets
Sophie, 60 ans, donne la nue-propriété de sa maison de 500 000 € à ses deux enfants à parts égales. Elle conserve l'usufruit (elle continue à y habiter).
Part de chaque enfant : 300 000 ÷ 2 = 150 000 €
Abattement par enfant : − 100 000 €
Base imposable par enfant : 150 000 − 100 000 = 50 000 €
Droits ligne directe sur 50 000 € ≈ 20 % en majorité → ~7 194 €
Total droits : 2 × 7 194 = 14 388 €
Bernard, 71 ans, donne la nue-propriété de son appartement à son fils unique.
Abattement enfant : − 100 000 €
Base imposable : 210 000 − 100 000 = 110 000 €
Droits ligne directe sur 110 000 € ≈ 20 % en grande partie → ~18 194 €
Comment mettre en place un démembrement
1. La donation de nue-propriété
C'est la forme la plus classique. Le parent donne la nue-propriété aux enfants et conserve l'usufruit viager. L'acte doit être passé devant notaire et la valeur de la nue-propriété est évaluée selon le barème de l'article 669 CGI à la date de l'acte.
2. L'achat en démembrement
Les parents financent l'usufruit (dont la valeur correspond à leur tranche d'âge selon le barème) et les enfants financent la nue-propriété. Cette technique évite toute donation et donc toute déclaration fiscale. Au décès des parents, les enfants deviennent pleinement propriétaires sans aucun droit.
3. La réserve d'usufruit dans un testament
Le testament peut prévoir que le conjoint survivant bénéficiera de l'usufruit sur tout ou partie des biens, tandis que les enfants en recevront la nue-propriété. Au décès du conjoint, les enfants consolideront la pleine propriété.
Les droits et obligations de l'usufruitier
L'usufruitier a des droits étendus mais aussi des obligations :
- Droits : utiliser le bien, percevoir les loyers ou revenus, sous-louer avec l'accord du nu-propriétaire
- Obligations : entretenir le bien, payer les charges courantes (taxe d'habitation, charges de copropriété, petites réparations), conserver la substance du bien
- Limites : ne peut pas vendre, démolir ni modifier substantiellement le bien sans l'accord du nu-propriétaire
Les grosses réparations (article 606 du Code civil : reconstruction de murs, toiture entière…) sont à la charge du nu-propriétaire, sauf convention contraire dans l'acte de démembrement.
Questions fréquentes
Le démembrement s'applique-t-il aux biens immobiliers uniquement ?
Non. Le démembrement peut s'appliquer à tout type de biens : immobilier, parts de SCI, valeurs mobilières, parts sociales d'entreprise. Il est particulièrement utilisé pour l'immobilier car les montants sont élevés et les économies fiscales significatives, mais le mécanisme juridique et le barème fiscal de l'article 669 CGI s'appliquent à tous les actifs de la même façon. Simulez votre situation pour un calcul précis →
L'usufruitier peut-il vendre le bien sans l'accord des enfants ?
L'usufruitier ne peut pas vendre la pleine propriété du bien sans l'accord du nu-propriétaire. Il peut vendre son droit d'usufruit seul, mais cela est rare car l'acheteur d'un usufruit viager prend un risque. Si les deux parties souhaitent vendre, elles se répartissent le prix selon le barème de l'article 669 CGI applicable à la date de la vente. Simulez votre situation pour un calcul précis →
Y a-t-il des droits à payer au décès de l'usufruitier ?
Non. Lorsque l'usufruitier décède, la nue-propriété se consolide en pleine propriété sans aucun droit de succession supplémentaire. C'est l'avantage majeur du démembrement : les droits ont été calculés et payés sur la valeur de la nue-propriété au moment de la donation, et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété gratuitement au décès. Simulez votre situation pour un calcul précis →
Peut-on acheter un bien en démembrement avec ses enfants ?
Oui, c'est l'achat en démembrement. Les parents achètent l'usufruit et les enfants achètent la nue-propriété, chacun finançant sa quote-part selon le barème de l'article 669 CGI. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires. Cette technique est très efficace pour les parents qui souhaitent acquérir un bien locatif tout en transmettant de la valeur à leurs enfants. Simulez votre situation pour un calcul précis →
Le démembrement est-il risqué fiscalement ?
Le démembrement est légal et bien encadré, mais il peut être remis en cause par l'administration fiscale en cas d'abus de droit si le montage est purement artificiel. Pour être solide, le démembrement doit respecter les règles du Code civil, être réalisé par acte notarié et être motivé par des raisons économiques réelles. Le barème fiscal est fixé par la loi et son application est de droit. Simulez votre situation pour un calcul précis →