Définition : nue-propriété, pleine propriété, usufruit
La pleine propriété d'un bien réunit deux droits distincts qui peuvent être séparés :
- L'usufruit (du latin usus + fructus) : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits (loyers, dividendes, intérêts). C'est le droit de jouissance.
- La nue-propriété (du latin nuda proprietas = propriété nue, dépouillée) : le droit de disposer du bien — le vendre, le donner, l'hypothéquer. C'est le droit de disposition, sans jouissance.
Ensemble, usufruit + nue-propriété = pleine propriété. Séparément, chaque droit a une valeur fiscale propre fixée par la loi.
Qui est le nu-propriétaire ?
Dans le schéma classique de transmission, les enfants reçoivent la nue-propriété par donation, tandis que le parent conserve l'usufruit. À la mort du parent, les droits se réunissent dans les mains des enfants qui deviennent pleins propriétaires — sans aucun droit supplémentaire.
Les droits du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire a des droits patrimoniaux étendus, mais aucun droit d'usage sur le bien :
Ce que le nu-propriétaire peut faire
- Vendre sa nue-propriété à un tiers (mais pas la pleine propriété sans l'accord de l'usufruitier)
- Hypothéquer sa nue-propriété auprès d'une banque (ce droit est peu liquide)
- Donner sa nue-propriété à un enfant ou un tiers
- Léguer sa nue-propriété par testament
Ce que le nu-propriétaire ne peut pas faire
- Habiter le bien, sauf accord de l'usufruitier
- Percevoir les loyers ou revenus — ils reviennent à l'usufruitier
- Vendre la pleine propriété sans l'accord de l'usufruitier
- Modifier substantiellement le bien sans accord
Les grosses réparations
L'article 605 du Code civil met à la charge du nu-propriétaire les grosses réparations — reconstruction des gros murs, des voûtes, des toitures entières, des murs de soutènement. Les réparations d'entretien courant (peintures, plomberie, petits travaux) incombent à l'usufruitier.
La valeur fiscale : barème art. 669 CGI
La valeur fiscale de la nue-propriété est fixée par l'article 669 du Code général des impôts. Elle dépend exclusivement de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation ou de l'acte constitutif du démembrement.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Au décès de l'usufruitier : réunion sans fiscalité
C'est la règle fondamentale du démembrement : lorsque l'usufruitier décède, la nue-propriété se consolide en pleine propriété dans les mains du nu-propriétaire. Cette réunion est totalement exonérée de droits de succession.
L'article 1133 du Code civil précise que l'extinction de l'usufruit par la mort de l'usufruitier ne constitue pas une mutation soumise aux droits. Les droits de mutation à titre gratuit ont été payés une fois pour toutes au moment de la donation de la nue-propriété — il n'y en aura pas d'autres.
Exemples concrets
Âge du parent usufruitier : 65 ans → tranche 61-70 ans
Valeur fiscale de la nue-propriété : 480 000 × 60 % = 288 000 €
Abattement enfant : − 100 000 €
Base imposable : 288 000 − 100 000 = 188 000 €
Droits ligne directe sur 188 000 € :
— Tranches à 5 %, 10 %, 15 %, 20 % jusqu'à 188 000 €
→ Total droits ≈ 27 194 €
Au décès du parent (sans droits supplémentaires) :
L'enfant devient plein propriétaire d'un bien à 480 000 €+
Questions fréquentes
Le nu-propriétaire doit-il payer la taxe foncière ?
Non, en principe. La taxe foncière est due par l'usufruitier, car c'est lui qui jouit du bien. En revanche, l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est dû par l'usufruitier sur la valeur en pleine propriété du bien — le nu-propriétaire n'est pas imposable à l'IFI pour les biens démembrés, sauf exceptions conventionnelles. C'est un avantage supplémentaire du démembrement. Simulez votre situation pour un calcul précis →
La nue-propriété figure-t-elle dans la déclaration d'IFI ?
En principe non. Lorsque le démembrement résulte d'une donation, le nu-propriétaire est exonéré d'IFI sur ce bien — c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété. Cette règle ne s'applique pas si le démembrement résulte d'un achat en démembrement où les deux parties ont financé leurs droits respectifs selon le barème CGI. Simulez votre situation pour un calcul précis →
Le nu-propriétaire peut-il hypothéquer son droit ?
Oui. Le nu-propriétaire peut hypothéquer sa nue-propriété, la vendre à un tiers ou la donner. En revanche, la banque ou l'acheteur n'obtiendra la pleine propriété qu'au décès de l'usufruitier — ce qui rend la nue-propriété moins liquide et souvent moins bien valorisée par les établissements de crédit qui hésitent à la prendre en garantie. Simulez votre situation pour un calcul précis →
Que se passe-t-il si l'usufruitier dégrade le bien ?
Si l'usufruitier dégrade le bien, ne l'entretient pas ou l'utilise de façon abusive, le nu-propriétaire peut demander la déchéance de l'usufruit en justice. Le tribunal peut condamner l'usufruitier à verser une rente au nu-propriétaire ou prononcer la fin anticipée de l'usufruit dans les cas les plus graves de détérioration volontaire ou d'abandon manifeste. Simulez votre situation pour un calcul précis →