Définition : qu'est-ce que l'usufruit ?
L'usufruit est défini par l'article 578 du Code civil comme le "droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance".
En pratique, l'usufruitier a deux prérogatives fondamentales :
- L'usus : le droit d'utiliser le bien (y habiter, l'utiliser à titre personnel)
- Le fructus : le droit d'en percevoir les fruits (loyers si le bien est loué, dividendes si ce sont des actions, intérêts si ce sont des obligations)
En revanche, il ne dispose pas de l'abusus — le droit de disposer du bien (vendre, donner, hypothéquer). Ce droit reste dans les mains du nu-propriétaire.
Usufruit viager vs usufruit temporaire
L'usufruit peut être viager (il dure toute la vie de l'usufruitier et s'éteint à son décès) ou temporaire (prévu pour une durée fixe, par exemple 10 ans). Dans le cadre de la transmission successorale, c'est presque toujours l'usufruit viager qui est utilisé. L'usufruit temporaire est plus courant dans le cadre de donations à durée limitée.
Usufruit légal vs usufruit conventionnel
L'usufruit légal est celui que la loi accorde automatiquement dans certaines situations — notamment l'option du conjoint survivant en présence d'enfants communs. L'usufruit conventionnel résulte d'un acte volontaire : donation entre vifs, testament, ou achat en démembrement.
Les droits et obligations de l'usufruitier
Droits de l'usufruitier
- Habiter le bien ou le laisser vacant à sa convenance
- Louer le bien et percevoir les loyers (baux d'habitation sans accord du nu-propriétaire, baux commerciaux avec accord)
- Percevoir tous les fruits civils et naturels du bien (dividendes, intérêts, loyers)
- Sous-louer le bien, dans les limites légales
- Céder son droit d'usufruit à un tiers (la durée reste viagère par rapport à l'usufruitier d'origine)
Obligations de l'usufruitier
- Conserver la substance du bien — il ne peut pas démolir, détruire ou modifier fondamentalement le bien
- Entretenir le bien — les réparations courantes (peinture, plomberie, chauffage, parties communes en copropriété) sont à sa charge
- Payer les charges courantes : taxe foncière, charges de copropriété, assurance, impôts locaux
- Dresser un inventaire au début de l'usufruit si le nu-propriétaire le demande
La valeur fiscale de l'usufruit : barème art. 669 CGI
La valeur de l'usufruit est fixée par l'article 669 du Code général des impôts selon l'âge de l'usufruitier au moment de l'acte (donation, testament, achat en démembrement). Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit vaut cher — car sa durée espérée est longue.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
L'usufruit du conjoint survivant
En droit français, le conjoint survivant dispose d'une option légale sur la succession, en présence d'enfants communs :
- Option 1 : recevoir l'usufruit de la totalité des biens du conjoint décédé
- Option 2 : recevoir la pleine propriété du quart des biens
Si des enfants sont issus d'une autre union, l'option pour l'usufruit total disparaît : le conjoint ne peut recevoir que le quart en pleine propriété. Cette limitation protège les enfants non communs.
L'usufruit testamentaire
Un testament peut étendre les droits du conjoint survivant au-delà de l'usufruit légal — par exemple en lui attribuant la pleine propriété de biens spécifiques (la résidence principale), ou en organisant un partage particulier avec les enfants. L'usufruit testamentaire peut aller jusqu'à la totalité du patrimoine, dans les limites de la réserve héréditaire.
Exemples concrets
Paul décède. Il laisse sa femme Françoise (66 ans) et deux enfants communs. Patrimoine : maison de 600 000 €. Françoise opte pour l'usufruit total.
Valeur de la nue-propriété : 60 % = 360 000 €
Part de chaque enfant (NP) : 360 000 ÷ 2 = 180 000 €
Abattement enfant 1 : − 100 000 € → base : 80 000 €
Abattement enfant 2 : − 100 000 € → base : 80 000 €
Droits par enfant ≈ 9 194 €
Total droits : 18 388 €
Au décès de Françoise : les enfants deviennent pleins propriétaires
de 600 000 € (+ valorisation) sans aucun droit supplémentaire
Questions fréquentes
L'usufruitier paie-t-il les impôts sur les revenus du bien ?
Oui. L'usufruitier perçoit les revenus (loyers, dividendes) et les déclare à l'impôt sur le revenu en son nom. Il paie également la taxe foncière. En revanche, il est imposé à l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien — et non sur la seule valeur de son usufruit — ce qui peut représenter une charge significative pour les patrimoines importants dont le démembrement résulte d'une donation. Simulez votre situation pour un calcul précis →
L'usufruit peut-il être vendu ou donné ?
L'usufruitier peut céder son droit d'usufruit à un tiers par vente, donation ou apport en société. Mais cet usufruit reste viager par rapport à l'usufruitier d'origine : il s'éteindra à la mort du donateur initial, et non à celle du cessionnaire. L'acheteur d'un usufruit viager prend donc un risque sur la durée de vie restante du vendeur initial. Simulez votre situation pour un calcul précis →
Quelle est la différence entre usufruit légal et usufruit conventionnel ?
L'usufruit légal est accordé automatiquement par la loi au conjoint survivant (option entre usufruit total ou quart en pleine propriété). L'usufruit conventionnel résulte d'un acte volontaire : testament, donation avec réserve d'usufruit, ou achat en démembrement. Les deux obéissent aux mêmes règles du Code civil concernant les droits et obligations de l'usufruitier. Simulez votre situation pour un calcul précis →
L'usufruit s'éteint-il automatiquement au décès ?
L'usufruit viager s'éteint automatiquement au décès de l'usufruitier, sans formalité particulière. La nue-propriété se consolide en pleine propriété dans les mains du nu-propriétaire sans aucun droit de succession à payer. L'usufruit temporaire s'éteint à l'expiration du terme prévu, que l'usufruitier soit encore en vie ou non — c'est une différence fondamentale. Simulez votre situation pour un calcul précis →