Maison de campagne, appartement à la mer, chalet à la montagne… la résidence secondaire est souvent un bien chargé d'histoire familiale. Mais fiscalement, elle est traitée bien moins favorablement que la résidence principale lors d'une succession.
Pas d'abattement de 20 % sur la résidence secondaire
L'abattement de 20 % prévu par l'article 764 bis du CGI ne concerne que la résidence principale du défunt, sous condition qu'elle soit occupée au jour du décès par le conjoint survivant ou des enfants mineurs. La résidence secondaire n'en bénéficie en aucun cas.
La résidence secondaire est donc intégrée dans l'actif successoral à sa valeur vénale au jour du décès, sans abattement spécifique. Seuls les abattements personnels liés au lien de parenté (100 000 € par enfant, etc.) viennent réduire la base taxable.
Calcul des droits sur une résidence secondaire
Hélène décède. Elle possédait une maison de vacances évaluée 280 000 €. Ses deux enfants, Marc et Julie, héritent à parts égales.
💡 Comparez avec la résidence principale : si ce bien avait été la résidence principale avec abattement de 20 %, la base aurait été réduite à 224 000 € et les droits totaux auraient été inférieurs d'environ 5 600 €.
Stratégies pour réduire les droits
Plusieurs leviers permettent d'anticiper et de réduire la fiscalité successorale sur une résidence secondaire.
La donation en nue-propriété
Vous transmettez la nue-propriété du bien à vos enfants de votre vivant, tout en conservant l'usufruit jusqu'à votre décès. Avantages :
- La valeur taxable est réduite selon votre âge au moment de la donation (par exemple, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur totale entre 51 et 60 ans) ;
- Au décès, l'usufruit s'éteint et vos enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires ;
- Vous continuez à utiliser ou louer le bien pendant votre vie.
→ Guide complet sur le démembrement de propriété
La SCI familiale
Apporter le bien immobilier à une Société Civile Immobilière familiale puis donner progressivement des parts sociales à vos enfants présente plusieurs avantages :
- Décote sur les parts : Les parts de SCI sont valorisées avec une décote de 10 à 20 % par rapport à la valeur du bien, car elles sont moins liquides que le bien directement ;
- Donations progressives : Vous pouvez donner des parts tous les 15 ans dans la limite des abattements (100 000 € par enfant) ;
- Gestion facilitée : La SCI permet de régler les questions de gouvernance et d'éviter les blocages de l'indivision.
→ Guide complet sur la SCI familiale
La donation-partage
La donation-partage permet de répartir le bien entre ses enfants de son vivant, avec gel des valeurs au jour de la donation. Elle réduit la base taxable à la succession et évite les conflits futurs entre héritiers sur l'évaluation du bien.
L'indivision : risques et solutions
Lorsqu'une résidence secondaire est transmise à plusieurs héritiers, ceux-ci se retrouvent souvent en indivision. Cette situation peut rapidement devenir source de tensions :
- Les décisions importantes nécessitent l'accord de tous (travaux, vente, location) ;
- Un héritier peut demander le partage judiciaire à tout moment (art. 815 Code civil) ;
- Les charges courantes (taxe foncière, entretien) sont dues par tous, même si certains n'utilisent pas le bien.
FAQ résidence secondaire
La résidence secondaire bénéficie-t-elle d'un abattement en succession ?
Non. Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire est intégrée dans la succession à sa valeur vénale totale, sans aucun abattement spécifique. Seuls les abattements personnels liés au lien de parenté (100 000 € par enfant, etc.) s'appliquent sur la part reçue par chaque héritier. Pour bénéficier de l'abattement de 20 %, le bien doit impérativement être la résidence principale occupée au jour du décès.
Comment réduire les droits de succession sur une résidence secondaire ?
Trois stratégies principales : la donation en nue-propriété (transmettre la nue-propriété de son vivant en conservant l'usufruit, avec valorisation réduite selon l'âge), la SCI familiale (intégrer le bien dans une SCI et donner progressivement des parts avec décote de 10-20 %) ou la donation-partage (répartition entre enfants de son vivant avec gel des valeurs). Ces stratégies doivent être mises en place longtemps à l'avance, idéalement avant 70 ans.
Que se passe-t-il si les héritiers ne s'entendent pas sur la résidence secondaire ?
En cas de désaccord entre héritiers en indivision, l'un d'eux peut demander judiciairement le partage de l'indivision (art. 815 Code civil). Si les parties ne trouvent pas d'accord à l'amiable, le tribunal peut ordonner la vente aux enchères du bien (licitation) et le partage du produit. Pour anticiper ces situations, une convention d'indivision ou une SCI familiale peut organiser la gestion collective.
Peut-on évaluer la résidence secondaire en dessous de la valeur du marché ?
Non, il est obligatoire de déclarer la valeur vénale réelle au jour du décès. Une sous-évaluation délibérée expose les héritiers à un redressement fiscal avec pénalités (majoration de 40 % en cas de manquement délibéré). En revanche, intégrer le bien dans une SCI avant la donation ou la succession permet légalement de bénéficier d'une décote sur les parts sociales.
Simulez les droits sur votre résidence secondaire
Estimez le montant des droits de succession que vos héritiers devront payer sur votre résidence secondaire, avec les barèmes 2026.
Calculer mes droits de succession →Gratuit · Anonyme · Résultat immédiat