Lorsqu'une personne décède, sa résidence principale entre dans l'actif successoral et est soumise aux droits de succession. Mais sous certaines conditions, la loi prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale de ce logement, ce qui réduit d'autant la base imposable des héritiers.
L'abattement de 20 % : conditions strictes (art. 764 bis CGI)
L'abattement de 20 % prévu à l'article 764 bis du Code général des impôts est réservé à la résidence principale du défunt. Il ne s'applique que si, au moment du décès, le logement est effectivement occupé à titre de résidence principale par l'une de ces personnes :
- Le conjoint survivant du défunt (marié ou partenaire de PACS) ;
- Un ou plusieurs enfants mineurs du défunt ou de son conjoint ;
- Un ou plusieurs enfants majeurs sous tutelle ou curatelle du défunt ou de son conjoint.
Cet abattement de 20 % bénéficie à tous les héritiers du bien, quel que soit leur lien de parenté avec le défunt. Il réduit la valeur retenue dans l'actif successoral, et donc la base sur laquelle s'appliquent les abattements personnels et le barème progressif.
Calcul avec et sans l'abattement de 20 %
Voici un exemple concret pour mesurer l'impact de cet abattement.
Jean décède. Son épouse vit toujours dans l'appartement parisien au moment du décès. Ses deux enfants, Claire et Léo, héritent chacun de la moitié du bien (le conjoint est exonéré).
Avec l'abattement de 20 % (résidence principale occupée)
Sans l'abattement de 20 % (ex. résidence secondaire)
💡 L'abattement de 20 % économise 16 000 € de droits pour la famille sur cet exemple.
Que devient la maison familiale après le décès ?
Après le décès, la résidence principale entre dans la succession et doit être partagée entre les héritiers. Plusieurs situations se présentent.
L'indivision entre héritiers
Par défaut, si aucune décision n'est prise, les héritiers deviennent copropriétaires indivis du bien. Toute décision importante (vente, travaux importants) nécessite l'accord de tous les indivisaires. L'indivision peut durer, mais elle peut aussi générer des tensions si tous les héritiers ne sont pas d'accord.
Le droit d'usage et d'habitation du conjoint (1 an gratuit)
Le conjoint survivant bénéficie d'un droit d'usage et d'habitation gratuit sur la résidence principale pendant un an à compter du décès. Ce droit est automatique et s'impose aux autres héritiers. Passé ce délai, le conjoint peut demander un droit viager d'usage et d'habitation s'il le souhaite, selon les règles légales ou testamentaires.
Options de sortie : vente, rachat de soulte, SCI
- La vente : Les héritiers vendent le bien et se partagent le produit selon leurs quotes-parts. Solution la plus simple mais qui implique de quitter le logement familial.
- Le rachat de soulte : L'un des héritiers rachète les parts des autres pour devenir seul propriétaire. Il doit alors verser une soulte (compensation financière) à ses cohéritiers.
- La SCI familiale : Les héritiers apportent le bien à une SCI et deviennent associés au prorata de leurs droits. Cette solution facilite la gestion future et les donations progressives de parts.
Comment anticiper la transmission du logement ?
Plusieurs stratégies permettent de réduire la fiscalité sur la résidence principale avant le décès :
- Le démembrement de propriété : Donner la nue-propriété à ses enfants de son vivant en conservant l'usufruit. La valeur transmise est réduite selon l'âge, et au décès, la pleine propriété se reconstitue sans droits supplémentaires. → En savoir plus sur le démembrement
- La SCI familiale : Loger le bien dans une SCI et transmettre progressivement des parts sociales, en bénéficiant d'une décote sur la valeur des parts et des abattements renouvelables tous les 15 ans. → En savoir plus sur la SCI familiale
- La donation-partage : Organiser de son vivant la répartition du bien entre ses enfants, en fixant définitivement les valeurs et en évitant les conflits futurs.
FAQ résidence principale et succession
L'abattement de 20 % s'applique-t-il automatiquement ?
Non, l'abattement de 20 % n'est pas automatique. Il s'applique uniquement si, au moment du décès, le logement est effectivement occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant ou par un enfant mineur ou majeur protégé du défunt. C'est à la déclaration de succession de mentionner cette occupation et de l'appliquer correctement.
Quelle différence fiscale entre résidence principale et secondaire en succession ?
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur vénale, la résidence secondaire non. Sur un bien de 400 000 €, cela représente 80 000 € de moins dans la base imposable. Pour une famille de deux enfants, l'économie peut dépasser 15 000 € de droits. → Guide complet sur la résidence secondaire en succession
Que devient la maison familiale après le décès ?
La maison entre dans la succession et est répartie entre les héritiers selon leurs quotes-parts. Le conjoint survivant dispose d'un droit d'usage et d'habitation gratuit pendant 1 an. Ensuite, les héritiers peuvent maintenir l'indivision, vendre le bien et partager le produit, ou l'un d'eux peut racheter les parts des autres. Un partage amiable ou judiciaire peut être demandé si l'indivision se bloque.
Peut-on anticiper la transmission de sa résidence principale ?
Oui, plusieurs stratégies existent : le démembrement de propriété (donner la nue-propriété à ses enfants en conservant l'usufruit), la donation-partage pour organiser la répartition de son vivant, ou la SCI familiale pour faciliter les donations progressives de parts. Ces stratégies doivent être mises en place longtemps à l'avance et nécessitent l'accompagnement d'un notaire.
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